Справедливая цена этого участка может оказаться отрицательной

На заседании правительства активно обсуждался вопрос о цене выкупа земельных участков и о принципе ее определения. Надо сказать, что Минэкономразвития заранее разослало по ведомствам проект доклада, в котором содержался неутешительный вывод: «Цель земельной реформы не достигнута... земля практически не вовлечена в гражданский оборот».

Отвечает за земельную реформу Минимущество РФ. Это ведомство, играя на опережение, развило накануне заседания правительства бурную пропагандистскую деятельность: анонсировало законопроект о поправках в Земельный кодекс. В проекте собственникам зданий и предприятий предложено выкупать землю под строениями в рассрочку, но... по рыночной цене - в соответствии с законом «Об оценочной деятельности».

Речь идет об участках, на которых расположены эти самые здания и предприятия, и купить их могут только владельцы недвижимости. Между тем по закону РФ «Об оценочной деятельности» рыночная цена может быть определена только в случае, если «объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции», когда стороны сделки действуют разумно... а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Ясно, что под такие условия подходит только земельный участок, во всех отношениях свободный - и от прав третьих лиц, и от обременений, которые помешают его купле-продаже. Что же до застроенного участка, то он самостоятельной рыночной стоимости не имеет, она капитализирована в строении и неотделима от единого объекта недвижимости. Ведь застроенный участок обременен и физически - зданием, предприятием, и юридически - правами собственника этой недвижимости. «Частичные» права владельца недвижимости на землю (право аренды, пользования) - это тоже обременение, имеющее свою цену.

Тем не менее первый замминистра имущественных отношений Дмитрий Аратский в публичных выступлениях перед заседанием правительства настаивал на продаже застроенных участков их владельцам «по рыночной цене» и уверенно отвечал на недоуменные вопросы специалистов. По мнению замминстра, рынок может быть ограниченным - вплоть до одного покупателя и продавца - а для оценки рыночной стоимости любого объекта достаточно привлечь квалифицированных независимых оценщиков.

Можно теоретически определить цену застроенного участка, предположив, что участок в этих границах свободен и от строений, и от каких-либо прав третьих лиц. Затем эта цена должна быть уменьшена на величину обременений и компенсаций прав собственности на строение или предприятие, а также на снос строений и на возмещение прошлого экологического ущерба. Справедливая цена такого участка может оказаться отрицательной.

Возвращаясь к проекту Минимущества, приходится признать, что это ведомство фактически предлагает узаконить произвольные решения независимых оценщиков. Хотя их независимость - пустой звук: одобрять их оценку и оплачивать работу будет то же Минимущество, которое лицензирует оценщиков. Пусть оценку проводят хоть десять самых лучших оценщиков - «правильный» результат будет выбирать чиновник.

О том, что на практике получится после введения такого закона, нам печально поведали специалисты. Собственнику предприятия придется платить трижды: оценщику - за «хорошую» оценку, чиновнику - за «правильное» решение и собственно сумму выкупа в бюджет. О соотношении выплат можно только догадываться.

Аналогичный порядок оценки застроенных участков законодательно введен на Украине. Официальных данных о цене сделок по выкупу таких участков там получить невозможно. Украинские бизнесмены хранят эти сведения в тайне. Создается впечатление, что каждая сделка по выкупу участка у наших соседей - это результат полюбовной договоренности конкретного заявителя с конкретным чиновником. Не такую ли синекуру, прикрываясь заботой о бюджете, предлагает Минимущество? Ответ на этот вопрос мы должны получить до начала сентября.