Об авторе: Андрей ЛАЗАРЕВСКИЙ, независимый эксперт,
почетный член Российского общества оценщиков

Сегодня для оформления шести соток гражданину нужно обойти кучу инстанций, потратить как минимум 29 рабочих дней и 15-20 тыс. руб. Проблема «хождения по мукам» регистрации стала столь острой, что потребовалось указание президента Путина. И вот правительственный законопроект об уточнении условий приватизации земельных участков для дачников, огородников, садоводов, участков индивидуального жилищного строительства и их недвижимости поступил, наконец, в Госдуму.

В проекте действительно много полезного для простых граждан. Но при внимательном прочтении в этой «бочке меда» обнаруживается не одна «ложка дегтя». Самую черную мало кто сразу увидит. Государство, манкируя своими обязанностями, не удосужилось создать систему учета недвижимости для налогообложения, и продолжает, в том числе новым проектом, взваливать эту заботу на граждан и организации. Равного налогообложения не будет: платить налог на здание станет только тот, кто сам его и зарегистрировал.

Но сначала о хорошем. Легализуются постройки, возведенные ранее без разрешения на строительство. В сельской местности такие случаи не исключение, а правило. По недавно принятому Градостроительному кодексу не требуется разрешения на строительство (реконструкцию) на новые гаражи, дачи и вспомогательные сооружения. Эту норму теперь логично распространяют и на ранее возведенные строения. Что же до индивидуальных жилых домов и капитальных гаражей, которые считаются самовольными постройками, то судебный порядок признания прав собственности временно - до 1.01.09 - заменен на упрощенную проверку органом местного самоуправления. Тот должен лишь уточнить соответствие строения градостроительным регламентам и строительным нормам. Число документов минимально: техпаспорт на здание и документ на земельный участок.

Безусловно, удачна новация проекта о возможности уточнения площади дачного участка и его границ. Ведь раньше решения о предоставлении участков принимались без межевания и кадастрового учета, и точная площадь чаще всего не совпадала с цифрой в правоустанавливающем документе. И тому, кто представлял на регистрацию новый кадастровый план, в котором площадь отличалась от «старой», отказ был гарантирован. На местах исхитрялись разрешать эту ситуацию с помощью документа о «дополнительном выделении» нескольких метров. Согласно проекту в ЕГРП теперь можно вносить актуальные сведения кадастрового учета. Например, предоставлено 7 соток, а фактически - их 9. Последнюю цифру зарегистрируют, при условии согласования границ с соседями и (по общим землям) с товариществом. Но превышение фактической площади участка над площадью по изначальным документам не должен быть значительным: излишек не может быть выделен в самостоятельный земельный участок. Хорошо также, что каждому дачнику не придется при регистрации представлять все документы о правах на участок садового товарищества: его потребуют только от первого заявителя из этого товарищества.

С документами на участки у граждан просто беда. В частности, если в бумаге по ошибке чиновника не указан вид права (а это встречается сплошь и рядом), то регистрация невозможна. Проект предлагает решение (не ограничивая его сроком) именно этой ситуации: участок для садоводства, огородничества, дачного строительства, подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, предоставленный гражданину до введения в действие Земельного кодекса, считается предоставленным ему на праве собственности. Исключение - запрет на приватизацию участка или изъятие его из оборота. Новация, конечно, замечательная. Почему так же, автоматом, не оформляются участки для большинства граждан, которым ранее выдан нормальный документ - с указанием «неполноценного» права на землю (пожизненного наследуемого владения, ПНВ или постоянного бессрочного пользования, ПБП)?

Такая дискриминация приведет к новому витку несправедливости: людям придется тратить время на переоформление участка в собственность, а, возможно, и выкупать его. Ведь сегодня бесплатное оформление допускается только однократно (п.5 ст.20 и п.3 ст.21 ЗК РФ). Мужу и жене, каждый из которых принес в семью по участку, в бесплатном оформлении второго откажут - как со-собственникам.

Да, дачные шесть соток предоставлялись бесплатно. Но делалось это государством с очевидной целью - стимулировать людей к вложению своего труда и средств в своё «мини-поместье». Этим решались государственные задачи: строительство второго жилья и места отдыха, производство сельхозпродукции, рассредоточение населения на случай ЧП (было и такое). Задачи эти люди на своей «сладкой каторге» даже перевыполнили. А им теперь могут сказать: за землю платите. Почему же нельзя правило бесплатности распространить и на переоформление всех дачных участков?

Согласно действующему «дачному» закону 66-ФЗ приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно. Конечно, замена «полу-советского» права на землю (ПНВ и ПБП) на современное (собственность) это не приватизация, а переоформление. Но дело даже не в термине, а в том, что сегодня размер платы за такое переоформление, хоть самый «рыночной», может ввести каждый субъект Федерации. Это неправильно. И не только из-за явной несправедливости возможной «повторной продажи» в отношении дачников. Еще в 2001 году КС установил требование к законодателю о разграничении институтов предоставления земли и, с другой стороны, изменения титула прав на земельные участки для уже реально владеющих ими граждан. КС указал: «не отвечает обращенному к законодателю конституционному требованию определенности правовой нормы… распространение понятия «предоставление земельного участка» как на случаи первичного получения земли, так и на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками» (Постановление КС РФ от 13.12.2001 № 16-П).

Решает ли эту проблему проект? Термин «приватизация» заменяется на иной - «предоставление в собственность». Это устраняется формальное противоречие с нормами ФЗ «О приватизации» (приватизация не может быть бесплатной). Утверждают, что проект в этом отношении ни чего не ухудшает. Но ведь и не устраняет проблему! Продажа вам участка, который вами же буквально поднят из болота и возделан ничем не лучше «повторной продажи». Правительство не только не выполнило требование Конституционного суда об определённости правовой нормы, но демонстративно, словно «в пику», использовало запрещённый КС термин «предоставление». Эта игра в термины и отказ от решения очевидной проблемы может иметь самые печальные последствия для миллионов дачников.