В России сложилась странная ситуация юридического разрыва недвижимости на строение и участок. Большинство собственников строений и предприятий владеют участками, которые занимают их объекты, на весьма ненадёжных правах, вынуждены арендовать участки под зданиями у государства, муниципалитета. По истечении срока аренды чиновник-арендодатель может не продлить договор либо существенно ухудшить положение арендатора новыми условиями. Можно ли собственность на строение в этом случае признать полноценной? Десятилетний опыт реформ показал, что "разорванная" недвижимость отпугивает инвесторов, и невыгодна государству.

Вроде бы ясно, что только полноценная собственность на недвижимость привлечёт инвестиции, позволит использовать ипотеку для кредитования производства и приобретения жилья, создаст базу для налогообложения. В 2001 году для решения проблемы "единого объекта" правительство ставило задачу передачи прав собственности на земельные участки собственникам расположенных на них объектов недвижимости (раздел 3.1.7. Среднесрочной программы социально-экономического развития). Тогда споры развернулись о цене "передачи". Выявилось две позиции. Первая - "продать подороже", вторая - "передать по минимальной фиксированной цене". Согласно первой позиции предлагалось устанавливать максимальную цену выкупа на основе "рыночных цен" чтобы собрать в бюджет как можно больше средств. Звучал и такой аргумент. При приватизации, мол, предприятия и иная недвижимость были розданы за бесценок. Так что же, теперь и землю под строениями отдать "новым русским"? Какая же здесь социальная справедливость?

Сторонники второго подхода, настаивая на передаче участков собственникам строений, утверждали: цена выкупа таких участков - это искусственный барьер, который мешает созданию полноценных объектов недвижимости. А попытки увеличить эту цену останавливают процесс выкупа и сохраняют в неприкосновенности власть "старых русских" - бюрократов. Административный диктат не оставляет шансов ни для эффективного использования недвижимости, ни для социальной справедливости. Чиновник, заключая договор аренды участка под строением, может не только манипулировать арендной платой, но и ставить любые произвольные условия - и не только в договоре. Примеры этого слишком хорошо известны: от издевательских договорных условий до обыкновенного мздоимства.

Чего стоит, например, московская практика определения участка под зданием "под обрез" стен (по отмостке). После этого позарез необходимую собственнику здания прилегающую полоску земли ему предлагают приобрести в аренду... на конкурсной основе. Не нравится - уходи. Такой арендный договор становится в полном смысле кабальной сделкой, а право собственности на строение, предприятие, расположенное на арендованном участке, оказывается "опущенным" до прав аренды на участок. В худшем случае собственник может вообще потерять здание, и тому есть уже примеры (хабаровское предприятие "Подземметалзащита", 1998 г.). Чаще же собственник "неполноценной" недвижимости оказывается в постоянной зависимости от чиновника. Условия договоров аренды участков, устанавливаемые администрацией индивидуально с каждым землепользователем, фактически стали новым не предусмотренным никаким законом налогом. Такое землепользование с полным основанием можно назвать феодальным: здесь действуют не правовые нормы, равные для всех, а чиновничий диктат, основанный на административном подчинении.

Нет ничего удивительного в том, что отсутствие полноценных прав на недвижимость потенциальными инвесторами рассматривается как одно из основных препятствий для вложений капиталов в российскую экономику. Размеры упущенной Россией выгоды вместе с прямыми потерями из-за негарантированности прав на недвижимость составляют сотни миллионов долларов в год. По сути дела, речь идёт об искусственном сдерживании экономического роста страны. И этот ущерб не идёт ни в какое сравнение с незначительными разовыми поступлениями от возможной продажи участков под строениями.

Посмотрим теперь как поставленная перед собой Правительством проблема "единого объекта" решается в новом Земельном кодексе. Очень важно, что кодекс декларирует принцип единства объекта недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (п.1.5. ст. 1). К сожалению, многие нормы Кодекса непоследовательны, а иногда и прямо препятствуют созданию единых объектов. Некоторым категориям юридических лиц создаются благоприятные условия для оформления участков в собственность. Те, кто имеет участки на праве бессрочного (постоянного) пользования не только могут, но и обязаны переоформить участки на право аренды либо выкупить в собственность по своему желанию до начала 2004 года. Те же, кто арендует участки под строениями, предприятиями, попадают под другую статью, согласно которой администрация принимает решение "о предоставлении земельного участка в собственность … либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора". Это означает, что право давать или не давать такой участок в собственность арендатору даровано чиновнику. Иначе говоря, судьба строения - а значит и бизнеса - по-прежнему в руках администрации. Отметим, что в столь незавидном положении оказались самые добросовестные собственники недвижимости, которые ранее потрудились переоформить неопределённые права пользования на аренду участка.

ЗК РФ установил для городских земель настоящий "прейскурант", где размер выкупа ставится в зависимость от численности населения в городе: свыше 3 млн. человек - от 5 до 30-кратной ставки земельного, от 0,5 млн до 3 млн. человек - от 5 до 17-кратной, для прочих поселений - от 3 до 10 ставок земельного налога. По мнению автора этой нормы депутата Г.Кулика, такой подход объясняется требованиями социальной справедливости: ведь в больших городах участки стоят дороже. Но прав ли депутат-аграрий? Ведь в данном случае речь идёт не о свободных участках в поселениях, которые представляют интерес для покупателей, а потому имеют рыночную цену. Застроенные участки "обременены" зданием, купить их не вправе никто, кроме собственников строений. Поэтому объективно участок под зданием никакой продажной цены не имеет. Участок вместе со зданием составляет единое целое, и его цена капитализирована в стоимости строения. Попытка обосновать требование большого выкупа (да ещё административно устанавливаемого в широких пределах) ценностью местоположения участка также несостоятельна. Собственник строения, приобретая его на рынке, уже оплатил цену недвижимости, учитывающую её местоположение. Кроме того, о ценности участка, можно говорить только при отсутствии строения. Известна неудачная попытка администрации Москвы передать права на участок под гостиницей "Россия" любому инвестору бесплатно - при условии сноса старого здания. Инвестора не нашли, поскольку расходы по сносу сделали отрицательной стоимость участка, "обременённого" гостиницей. Наконец, каждый покупатель строения, приобретая его, полагался на конституционные гарантии прав собственника по свободному владению, пользованию и распоряжению имуществом. И не вина покупателя, что из-за несовершенства законов его права на недвижимость оказались ограниченными. Это вина государства и оно должно было бы исправить эту ошибку. Выкуп участка под строением есть, по существу, дооформление прав собственности, а потому плату за это следует установить минимальную; а возможность такого выкупа не должна зависеть от произвола чиновника.

Указанные выше нормы по оплате участков под строениями на практике окажутся ошибочными и с экономической, и с социальной точки зрения. Выкуп участков будет крайне затруднен, и неизбежно будет сопровождаться коррупцией, которая благодаря "прейскуранту", будет выше в крупных городах. Если владельцы больших предприятий и капиталов смогут минимизировать свои расходы при выкупе благодаря личным связям с администрацией, то подавляющее большинство граждан, представители малого и среднего бизнеса организаций окажутся в сложном положении. Их дилемма - давать взятки и платить высокую выкупную цену либо оставаться в зависимом от чиновника положении, сохраняя участок на праве аренды. И тот, и другой выход экономически неэффективен, и несправедлив. В результате долгое и дорогостоящее формирование объектов недвижимости останется препятствием для инвестиций и экономического роста.

Проблемы социальной справедливости должны решаться в сфере налогообложения и бюджетной политики. Сначала создаются условия для того, чтобы человек купил и вырастил корову, и лишь затем ему приказывают часть молока отдать бюджетникам. При социализме же требование социальной справедливости и равенства ставились на первый план; в результате корова, поделённая "по справедливости", уже не могла дать молока.

Вывод и всего сказанного ясен: сохранение недвижимости и её владельцев под "колпаком" у чиновников - это плохо, гарантированная государством частная собственность на землю и иную недвижимость, справедливое налогообложение и социальная защита - это хорошо.