10 февраля 2017
Доклад Центра антикоррупционной политики «ЯБЛОКА»

О коррупционных рисках при аренде и выкупе государственной и муниципальной недвижимости на примере Москвы

Суть проблемы

12 января из материала газеты «Ведомости» стало известно о предложении Правительства г. Москвы устранить право малых и средних предпринимателей оспаривать в суде оценку недвижимости, которую они выкупают у городских властей. Предложены поправки в федеральное законодательство, которые устраняют право на оспаривание оценки в суде и исключительное право арендатора на выкуп недвижимости, а также ужесточают уголовную ответственность за мошенничество в сфере оценки недвижимости. Центр антикоррупционной политики «ЯБЛОКА» выступил против этой инициативы. В подготовленном отчёте объясняется, почему инициатива Правительства Москвы должны быть отклонена с точки зрения противодействия коррупции.

Пересечение интересов

Вопрос приватизации недвижимости в публичной собственности предпринимателями затрагивает противоречивые интересы, с одной стороны, органов госвласти и местного самоуправления, которые по сути своих задач должны стремиться к повышению выкупной цены имущества,  с другой стороны, представителей бизнеса, которые ожидаемо заинтересованы в снижении такой цены.

Справедливое разрешение споров самостоятельно между этими сторонами в административном порядке не представляется возможным, поскольку арендаторы поставлены в заведомо зависимое положение от действий публичных должностных лиц. Отсюда необходимость в наличии права на судебную защиту, гарантированное, в конечном итоге, статьёй 46 Конституции РФ.

Стоит учесть, что если цена намеренно завышается властями выше рыночной отметки, арендатор теряет интерес к соглашению или вынужден решать разногласия. Рынок изобилует посредниками, которые предлагают подобные услуги. Ряд уголовных дел свидетельствуют также о том, что существует теневой рынок, где разногласия решаются мошенническим и коррупционным путём.

Посредники и взятки

В октябре 2014 года Прокуратура Москвы передала в суд дело на замначальника управления оценки имущества и аудита Департамента госимущества Москвы (ДГИ) Тараса Боголюбского и двух других фигурантов дела о мошенничестве при выкупе нежилого здания. По материалам дела, за 2 млн. руб.  посредник предлагал договориться с чиновниками и снизить выкупную цену. Дело закончилось обвинительным приговором, подсудимые получили условный срок.

С коррупцией сопряжён не только выкуп имущества арендатором, но и весь процесс аренды. В январе 2015 года по сообщению Следственного комитета был осуждён на 10 лет лишения свободы экс-чиновник ДГИ за получение взятки в обмен на продление договора аренды. Сумма штрафа составила 495 миллионов рублей. 

Также в 2015 году по ч. 3 ст. 290 УК РФ «получение взятки» был осуждён сотрудник управления ДГИ по Юго-Западному административному округу Москвы. По данным дела, он тоже использовал должностное положение, чтобы вымогать взятку за продление договора аренды. Виновный получил условный срок и наказание в виде штрафа 6,5 млн руб.

Подобные примеры показывают, что коррупция - актуальная проблема для ДГИ при сдаче в аренду и продаже госимущества. Ожидаемо, что подобная проблема актуальна и для других регионов помимо Москвы. Устранение судов из разрешения споров между исполнительной властью и арендаторами только усугубит положение. Есть вопросы также к нормативному регулированию сферы выкупа государственной, муниципальной недвижимости.

Закон и его исполнение

Отношения по отчуждению имущества из госсобственности малым и средним предпринимателям регулируются, в том числе, специальным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Этот закон предусматривает для арендаторов право преимущественного приобретения недвижимости (ст. 3). Процедура выкупа подробно регламентируется региональным законодательством. В Москве это, например, постановление Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП. Несмотря на подробность этого акта, в нём, среди прочего, отсутствуют положения об ответственности должностных лиц за нарушение сроков оказания госуслуг. В результате, нормативный срок 30 дней может нарушаться фактически безнаказанно, поскольку обращение заявителя с жалобой в ДГИ и в суд чревато ещё большими издержками.

Арбитражная практика

В картотеке арбитражных дел за последние три года есть сотни разбирательств в г. Москве (1063 по подсчётам ЦАП) в кассационной инстанции по оспариванию цены недвижимости при её выкупе арендаторами в соответствии с 159-ФЗ от 22.07.2008. Рассмотрение рандомной выборки дел показывает, что органы публичной власти в ряде случаев завышают стоимость недвижимости от 8 % (Дело № А40-201561/14) до 130 %. (Дело № А40-133039/14).

В рассмотренных примерах суды принимают сторону арендаторов, а проводимые в рамках судебного разбирательства экспертизы выявляют завышение стоимости в оценках властей.  См., например, дела № А40-243545/2015 (завышение 38 %), № А40-212062/2014-181-852 (завышение 32%), № А40-63006/2015 (завышение 28%), № А40-47397/2015 (завышение 33%), № А40-231190/2015 (завышение 19%), № А40-88005/14 (завышение 27 %).

Несогласие мэра Москвы Сергея Собянина с оценками судебных экспертиз не имеет правового обоснования. Участники арбитражного процесса имеют достаточно правовых механизмов оспаривания результатов оценки. В результате прохождения нескольких инстанций, подтверждаются доводы о завышении стоимости в оценках городских властей примерно на 30 % от рыночной цены недвижимости.

Такие выводы соответствуют экспертному мнению адвоката  Ильи Анзоровича Гатикоева, практикующего в данной сфере и опрошенного специалистами ЦАПа. По мнению И. А. Гатикоева, действия ДГИ системно направлены на ухудшение положения малых и средних предпринимателей в г. Москве, на рынке действуют недобросовестные посредники, а аренда и выкуп городского имущества сопровождается коррупцией как в ДГИ, так и в суде. Так, в апреле 2016 года московская квалификационная коллегия судей приостановила полномочия двух арбитражных судей из-за подозрений в коррупции. В ряде других случаев суды заказывают проведение оценки недвижимости у тех же оценщиков, которые проводили оценку для ДГИ, что недопустимо. Тем не менее, судебные издержки для предпринимателей ниже, чем издержки участия в коррупции в органах исполнительной власти. В таких условиях обращение в суд позволяет предпринимателям, желающим действовать законным путём, отстоять свои интересы. Устранение подобного права приведёт к ухудшению положения и росту коррупции, согласен Гатикоев. Адвокат Гатикоев также считает, что в оценке недвижимости должны учитываться неотделимые улучшения, сделанные арендаторами. Последним также необходимо предоставить право первыми предлагать выкупную цену. Уголовная ответственность оценщиков должна быть ужесточена.

Выводы и рекомендации

Прецеденты уголовных дел в отношении чиновников ДГИ свидетельствуют о наличии коррупционных рисков в отношениях по аренде и выкупу государственной недвижимости предпринимателями в городе Москве.

Несмотря на своего рода «коррупционную конкуренцию» между недобросовестными судьями и государственными, муниципальными служащими, судебная процедура более прозрачна и несёт меньше издержек, чем неправовые способы разрешения споров. Арбитражная практика показывает, что распорядители государственной, муниципальной недвижимости склонны к необоснованному завышению цен, что обосновывает необходимость сохранения права предпринимателей оспорить выкупную цену недвижимости в суде.

Мы рекомендуем Правительству РФ отклонить инициативу мэрии Москвы, принять во внимание коррупционные риски и провести открытые консультации с заинтересованными сторонами, в том числе, с предпринимательским сообществом для выработки оптимальных условий.

Руководитель Центра антикоррупционной политики

Сергей Митрохин                                                            

Замруководителя Центра антикоррупционной политики Алексей Карнаухов                                                             

Юрист Центра антикоррупционной политики

Алексей Чумаков